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开发商统一思想“不降价”?党媒回应,2021年该不该买房有结论了

经历了过去四年多的不懈调控,绝大多数城市的房价都已经趋于平稳,这意味着投资炒房已经无利可图。尤其是那些房价涨幅无法覆盖支出的城市,投资买房其实已经陷入了“不断亏损”的处境。

楼盘网报道,2020年重庆有专业投资客,集体抛售上百套房源,每套售价均低于市场价近50万;环京的燕郊等地,在政策的阻击下,房价也被打回了原形腰斩下跌,无数炒房投资客流下悔恨的泪水。

但习惯了买房后坐等房价上涨资产升值的亿万国人,习惯了把房地产作为我国最主要的投资渠道的投资者们,显然不能接受这一现实。为了让楼市能重回往日的盛景,为了能短期获得巨额回报,我们看到,过去两年多,各路专家“鼓吹房价上涨”的言论满天飞:“唯有房地产才能救中国经济”、“低房价不利于经济转型不利于家庭奋斗”、“买不起就多买两套”、“掏空六个钱包也要买房”等哗众取宠的观点就是这一时期的产物。

专家们还只是动动嘴皮子,但那些专业的投资炒房客由于被套得太久实在坚持不住了,便不得不铤而走险想出“歪点子”——从2019年底到今年3月份,合肥、南京、上海、深圳等城市均被爆出有业主为了托底小区的房价,甚至使出了“抱团涨价”、“抱团不降价卖房”的价格同盟行为。后来经调查,业主抱团涨价的情况均属实,各地主管单位都迅速做出了反应。比如合肥市场监管、房产管理等相关部门联合2个小区的5名“煽动集体涨价”的人员分别进行了约谈教育,更对情节严重的3人进行了“限制本市商品房屋交易”的措施。

业主联合起来“不降价”、“集体涨价”情节并不算严重,顶多算极个别人的小打小闹,但如果连开发商都开始统一思想,暗中约定“不降价”,那情况就另当别论了。有人可能觉得这不可思议,但就是很多人认为不可能发生的情况,却真真实实地发生了——继河南省30多个大中开发商联合起来抱团“拒绝降价”后,今年2月底,重庆也上演了类似的桥段:据内部消息透露,重庆某民间房协组织本地十余家房企召开高层内部座谈会,主题就是“共克时艰,不带头降价”。

据参会人员透露,开发商高层给出的不能降价销售的理由有三个:其一、降价是最笨的营销方式,降价预期一旦形成,更不利于销售,而且操作不当,可能导致前期购房者的过激维权;其二、房价下跌,不利于房地产上下游行业的生产经营,比如建材、建筑、金融、服务等行业;其三、降价会直接压缩开发商的利润,中小房企无法承受,不利于整个行业的良性运转。

针对开发商搞统一思想“拒绝降价”一事,党媒3月19日11字进行了回应:房价涨跌该由市场来决定。文章直言不讳指出,当前阶段每家房企面临的处境都不同,尤其是2020年“涉房融资三道红线”政策出台后,很多“踩红线”的房企都有通过降价促销加速回款的需求,如果地方商会或组织强行统一思想形成价格联盟,可能适得其反。

更不要说房子也是市场经济的产物,所以房价该由市场来调节。它的涨跌由市场供需决定,而非开发商。一小撮开发商为了自身利益统一思想统一战线联盟,这是试图垄断市场,是违背市场经济原则的,更是不合规的。

对于上述党媒动之以情晓之以理地回应,我们表示完全赞同。事实上,对于上述开发商提出的3点“不降价”的理由,我们也认为是站不住脚的:

首先,每个城市每个地区的房价涨跌都是正常的市场行为,房价不可能只涨不跌。拿一线城市北京来说,过去两年多强调控下,局部地区的房价跌幅甚至超过了15%;

其次,降价不利于上下游行业发展,殊不知涨价更不利于金融、建筑、建材等行业的发展;

再者,当前阶段并非开发商“死撑要面子”的时候,连恒大、万科、融创这样的房企都早早选择走“降价促销回款”的途径了,其它房企更没有必要坐以待毙死扛了。资金链够硬扛得住还好,扛不住最后吃亏的还是自己,毕竟金融监管风暴已经刮起,房企也到了做出选择的时候了;

第四,房住不炒时代,全国楼市逐渐趋于稳定,国人对于房地产的态度也早有变化,过去那一套“房价只涨不跌”、“买涨不买跌”等思想已经过时,对于开发商、二手房东的正常降价,其实购房者早就不陌生了。

总结来说就是,当前的市场环境下,楼市已经告别了高速扩张发展时代,更告别了投资暴赚时代,不仅炒房投资客要认清现实,开发商更要早做准备。房价稳定,开发商的难关靠业内形成价格联盟,死扛不降价是无法挺过去的。正如党媒所言,房企若想长远发展,必须立足于当前,勇于审视自身存在的问题,降价促销能帮助房企化危为机扭转颓势,不失为上上之策。

毫无疑问,从党媒的回应文字不难看出,党媒不仅不赞同房企搞“价格联盟”,还主张资金链承压的开发商应该早日走“以价换量拉动回款”的降价促销之路。

2021年该不该买房有结论了

有人觉得开发商搞“价格联盟”统一思想不降价,侧面印证了房价已经“扛不住”的事实,这某种程度上跟寓言故事“掩耳盗铃”有些类似。因此认为,2021年对于刚需而言,是买房的绝佳时期,因为有些开发商可能会真的撑不住,降价潮也会随之而来,届时买房窗口期也会到来。事实真的如此吗?

我们认为这种观点有一定道理:首先,严调控之下,房企确实处境艰难。一方面过去一年多来,金融政策持续收紧,房企的融资渠道几近封堵,很多中小房企都面临“无钱可借”的困境;另一方面,2021年是房企还债大年,平安证券估算今年房企待偿债务高达1.7万亿。所以综合来说,房企确实有以价换量拉动回款的需求,尤其是5、6月份,还债第一个高峰期将到来,如不出意外,第一波降价促销潮或可能到来;

其次,从市场层面来分析,2021年房价很难再继续上涨。一则,购房需求严重不足,央行报告显示,城镇居民家庭资产高达280万元,住房拥有率高达96%,两套房以上群体占比高达42%。也就是说,现实中绝大多数人根本不缺房子,之所以局部地区房价大幅度上涨,核心原因是房产配置不均衡导致的资源错配;二则,过去两三年,国家一再严防死守资金大举流向楼市,这无异于在源头上遏制了房价上涨的可能性,因为自始至终对房价影响最大的因素就是金融,管控住了金融,房价也就控制住了;三则,今年首度在22个城市试点“一年三次集中供地”,而且明确要求,每个城市的供应量必须加大,这毫无疑问是在土地市场供给源头上就加了一层保障。所以基于以上三个市场层面的分析,不难得出“房价上涨动力严重不足”的结论。

开发商有降价拉动回款的需求,与此同时房价短期无上涨的支撑,因此2021年该不该买房有明确结论了:刚需尽早打算,投资炒房立即叫停。

刚需为什么要尽早打算,这不是前后矛盾吗?首先,我们所谓的刚需是指对购房有绝对需求的群体,他们都面临不买房无法结婚、孩子无法上学、家人无处居住等情况。对于这类人,我们始终认为第一要关注的就是住房本身,区域、开发商、楼层、户型等才是他们要重点花心思研究的,至于房价走势,原则上应该忽略。其次,开发商即便有降价的需求,但平心而论刚需很难占到开发商的便宜,因为正常情况下,降价的楼盘开发商都会提高首付门槛,这一下子就提高了刚需的购买难度;再者,刚需等不起,他们是整个链条上最弱势的一方,从始至终都处于劣势处境。更不要说,有些有人口增量、经济发达的城市,房价仍然有上涨的压力,虽然这种涨幅无法让投资获益,但却能彻底隔断刚需的买房路。

投资炒房为什么要立即叫停呢?答案很明确,未来绝大多数城市房价涨幅很难覆盖购房时的成本支出。经济学家计算过,刨除掉资金成本、折旧成本、税费等,房价年涨幅不低于8%才能勉强保持投资的平衡。未来在房住不炒大局指导下,有多少城市的房产还能保持住投资增值的功能呢?答案是极少数。

更不要说,现在的金融环境已经彻底改变,投资炒房不具备条件,银行可加杠杆有限,而且现在很多城市都在严查严打经营贷炒房、信用卡购房等行为,有些城市甚至开始对刚需以往的群体“暂停贷款”。

退一万步说,即便你能预测出仍然具有投资价值的城市,但不得不承认,在这些城市想靠投资房产赚钱,将会愈加艰难,因为投资门槛和投资专业性都会要求很高。如果你是极其专业且有实力的投资者,尚可继续游戏,但如果你只是存有闲钱的普通跟风投资客,最好还是不要再蹚这趟浑水了。说白了未来投资炒房根本不是普通人可以参与的游戏。

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  • 编辑:天天
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